杏彩体育网站注册公共空间的重构︱商场漫步者的黄金时代 办公楼白领的新生道场（两则

发布日期：2023/09/17 来源: 本站 阅读量（41）

　　杏彩体育网站注册公共空间的重构︱商场漫步者的黄金时代 办公楼白领的新生道场（两则）购物中心除了承载商业活动之外，还因为其良好的步行环境吸引了部分人群定期结伴在其中漫步游乐，这群人被称为“商场漫步者”。他们的出现部分反映了城市公共空间在一定程度上的不足，同时也为购物中心运营方、城市研究者、普通市民等群体带来了不少有益的经验。而疫情改变了办公方式，一定程度上增加了办公空间的空置率，如何提高写字楼活力成为房地产业共同面临的难题。则二介绍了美国城市中心办公大厦的翻新情况，其翻新主要是增加混合私人办公和公共空间的配套设施，并拓展室外空间，使写字楼发挥除办公外的功能，进而激发建筑使用活力。同时，本文建议将写字楼改建为住宅，既有利于提高其利用效率，又有助于解决住房资源短缺危机。

　　购物中心通过提供一般公园里和人行道上没有的环境从而赢得了从青少年到老年人等全龄群体的广泛拥趸，那就是“安全的人行体验”。

　　当1982年的Caroline Knutson开始在俄勒冈州Salem市的Lancaster 商场开始第一次漫步锻炼时，她感觉到有什么事发生了。她已经在一个全国性的非营利性健康组织完成了注册——组织名为“TOPS”（意为“Take Off Pounds Sensibly）——在组织里，Knutson找到了新朋友，她的日常生活也由此改变。自此以后，无论冬夏，她都在早晨去商场聊天、购物、锻炼。那时候她还能自己开车去商场，并在没有设施辅助的情况下正常行走。到 2013 年《家杂志》的记者遇到她时，她的视力已有一定程度的受损，并使用滚动助行器辅助行走。她仍然在大多数工作日的早晨出现在商场进行漫步，相较于以前能走六到八英里，现在她只能绕着商场走半英里左右的距离。

　　《华尔街日报》的简介这么写道，“当被问及她是如何在视力如此差的情况下在商场找到路径时，她笑着回答：‘我自打 1982 年开始就一直在那漫步了，我对那个商场很熟悉”。在2003 年心做过心脏手术后，医生建议Knutson用跑步机取代在商场漫步的日常锻炼，但被她拒绝了。“我是商场漫步者！” Knutson的女儿记得她的母亲曾这样说过。

　　Knutson会是第一位真正意义上“商场漫步者”吗？这很难说，因为商场步行是一项没有形成联合会的运动，难以进行长期跟踪。这是一项经常被媒体所忽视的由普通人群主导的活动，通常发生在每日购物中心开始营业以前。对于青少年、老年人或有行动障碍的成年人来说，尽管不是在所有的商场都能获得像美国商城那样的购物体验，（译者注：美国商城是全美最大的购物中心，位于明尼苏达州），但一般的购物中心看起来也像是一个现成的人造城市，一个都市中的主题公园。这类购物中心经常被设计成为一种与步行友好的市中心区相隔离的、受到保护的空间形态，其店铺与公共空间的设计主要面向于白天从郊区前来购物的妇女儿童客群。

　　图二、美国的购物中心可能是美国零售业最具标志性的场所，由 Jerde Partnership 的 Jon Jerde 设计。

　　Knutson的人生经历了不少变故，丈夫与另一个女儿的离世，漫步同伴的变换，最喜欢的商店的衰落，自己健康状况的恶化等等。虽然她最开始只是把商场漫步当作一种廉价的减肥方式，但这让她维持住了这种三十年如一日的宝贵生活习惯，并让她得到了 “那位经常在商场漫步的女士” 这一独特的个人身份。在平日安静的清晨，一座购物中心能够提供大多数城市和郊区所缺失的功能：平坦的开放式人行道、稳定的内部小气候、可供休息的盥洗室和长椅。正如 Genevieve Bogdan 在 1985 年告诉《纽约时报》的那样，康涅狄格州的学校总是“对清晨上班前独自在户外散步的安全到担忧”，而购物中心的存在则能给使用者带来“安全的体验感受”。

　　对于那些弱势群体，购物中心里那些归属于私人拥有和私人管理的便利设施提供了一种独立于外部现实世界的新形式与新体验。滑板爱好者和轮椅使用者都很喜欢购物中心里那些被改造过的坡道、自动扶梯和垂直电梯。加利福尼亚州La Mesa的一家购物中心Grossmont Center的停车场内设有特殊指示标志，它标识了从当前停车位步行至附近一些常用地点的步数，这样的景象基本只能在购物中心里看到。

　　除了活动便利性之外，还有别的原因使得商场漫步这种运动形式经久不衰。城市规划师Amina Yasin在推特上称赞说，购物中心提供了免费且低成本的空调、盥洗室和锻炼设施，是平等容纳不同种族以及甚至无房老年人的包容性空间，但她同时也表示，由于“白人至上的都市生活”这一现象而出现购物中心本身无疑是的。温哥华市积极交通和政策委员会的前成员、作家Gabrielle Peters在她帖子里回应了购物中心比一般的城市街道为肢体残障人士提供了更好的步行交通条件：专用公交站台、宽大的自动门、宽阔的楼层通道、多种类型的座位、位于显眼位置而非隐藏位置的电梯、与楼梯配对的坡道、公共盥洗室等。

　　Peters在帖子中写道，“由于购物中心是私有财产，因此它在可达性方面存在很多问题，体现了许多消费主义的特质，但同时我们的都市生活也能从其中收获不少教益。”

　　Ethnographer Elijah Anderson 在她的著作《Cosmopolitan Canopy》 中描述了费城市区内的一座名为The Gallery的购物中心里聚集大量公共活动的景象（The Gallery于 2019 年以费城时尚区的形式重新开放）。这座购物中心是该市中下层和工人阶级黑人人口的聚集枢纽。每当工作日的早晨，人群通常聚集在商场里低层的美食广场周边，以公共用餐区为中心，美食广场的边缘围绕布置许多快餐店。Anderson于某日在里面坐了一整天，她发现场地里最受欢迎的座位位于进入美食广场的通道上，在这里能更好地“观察人群的活动”。她观察到大量男性群体经常坐在那里评论着过路女性的着装和外表以及阅读报纸，有时商场里的女服务员也为他们提供咖啡服务。

　　图四、位于明尼苏达州伊代纳的南谷购物中心于1956年开业，被认为是美国第一家室内购物中心，由Gruen Associates建筑事务所设计，以鸟舍为特色。图片来源：Gruen Associates建筑事务所

　　The Gallery购物中心的美食广场提供了一种相对低成本的方式，让人们可以在换乘或购物之后逗留消遣。虽然公共图书馆和老年中心里同样有免费的公共座椅，但相比之下，这些地方既不便于购物，也不提供商场活动。就如同青少年选择在中庭闲逛一样，老年人在美食广场也可以闲坐观察而不被处罚，并融入社区生活，而他们在真正的公共空间中时往往感到不知所措。

　　将年长的韩裔美国人从皇后区的一家麦当劳中驱逐出去，只因其经理们称这些人只买咖啡和薯条却待得太久。社会学家Stacy Torres在《纽约时报》中对此评论：“（对于老年人来说，）老年中心提供至关重要的服务，但麦当劳给了他们另一种选择，在这里没有切断他们的代际联系。‘我讨厌老年人，’一位89岁的男性如此说道。”

　　在2015年，The Gallery购物中心关闭改造，这个实际上的老年中心停止运营。同年，伊利诺伊州马特森的林肯购物中心（Lincoln Mall）也将关闭， Miler一行人担心他们的漫步团体也会遭遇同样的命运。“他们一个大家庭，”芝加哥大学医学院英格尔斯纪念医院的社区外协员Nancy Dornhecker在2018年向Racked如是说道，“他们形成了一个非常亲密的团体。每当有人生病，或者心爱的人去世时，我都会获知消息。”

　　Miler一行人不想加入Dornhecker为其协调的另外两个购物中心漫步项目，因为这些购物中心离得更远。于是，他们转移到马特森社区中心，Dornhecker在那里提供咖啡和百吉饼。杏彩体育平台团队成员有时会在漫步后开车去其他地方吃午饭或者看电影，但这并不如从前随时有购物选择那样方便。

　　“他们知道特卖活动将在何时开始，” Dornhecker说。“他们会打电话给我说 ‘这件衣服很适合你’，然后帮我把它搁置起来，这样我可以下班后去瞧一瞧。”

　　图五、Commons公共空间项目，1973年由Cesar Pelli为印第安纳州哥伦布的Gruen Associates建筑事务所设计，于2008年被拆除，其特色是室内游乐场和灵活的展览空间。图片来源：Gruen Associates建筑事务所

　　2015年，美国疾病控制与预防中心（U.S. Centers for Disease Control and Prevention）赞助了一项关于购物中心漫步的资源指南，指出了有规律的体育活动对所有成年人的重要性。虽然漫步活动在经济和身体素质方面门槛不高，但疾病控制与预防中心的报告证实，户外漫步的主要环境障碍有：“街道布局、人行道条件、与满足需求的目的地的距离、交通安全认可以及犯罪，所有这些都影响着漫步活动。”

　　如同恶劣天气的影响一样，上述因素也是参与体育活动的阻碍。除非人们正年轻且拥有健全身体，不然许多地方的户外建成环境都给日常锻炼带来了很大挑战，对于在身体或认知方面存在障碍的中老年人来说尤甚，更毋论在报告中未被提及的有关性别的犯罪。

　　笔者认为以上问题的解决方案是找到一个广泛分布、保护人们免受天气和交通影响、持续监控并且可达性佳的替代场所：购物中心。大多数城市和郊区无法提供“平坦的地面、供休息的长椅、供免费取水的饮水器和无障碍卫生间”，但购物中心可以提供这些。

　　疾控中心的指南还提出活动场所应与公共交通系统相联系。他们建议组织者在规划购物中心漫步项目时，需要考虑人们如何到达的问题。“许多购物中心与其服务的社区之间被高速公路和快车道所阻隔，无法通过步行或骑行到达。”指南建议采用增加公交站点、补贴社区交通、鼓励拼车等方式以弥补长期存在的不足。

　　疾控中心在指南里重点介绍了五个较成功的漫步项目，其中也包括来自领导者和参与成员的感言。漫步者们提到，他们会相互确认是否有人外出，并于漫步活动后一起在星巴克喝咖啡——如此可见，提供免费的前几个小时活动的方式实际上对购物中心的一些商家有所帮助。

　　“嗯，我知道去哪里给我妻子买生日礼物，因为我边走边逛，”华盛顿贝尔维尤的一位76岁漫步者对笔者说道。他所在的这家购物中心位于贝尔维尤广场（Bellevue Square），当漫步者们开展活动时，购物中心甚至会将音乐换成Frank Sinatra（美国五六十年代爵士乐代表人物）。

　　由于新冠疫情肆虐，在2020年春天许多购物中心都暂时关闭，全国各地的漫步者们回到室外，告别在购物中心共享地带一拍即合形成的团体，与变化的气候和不平整的人行道较量。一对新泽西的夫妇曾在穿过购物中心停车场时为其宽敞和日常感所吸引，而喜欢在此散步。

　　尽管各地购物中心在夏秋两季重新开业，但它们纷纷出台了保持社交距离和戴口罩的政策，一些商场规定暂停项目直至疫情结束，另一些商场则缩短了营业时间。

　　“在这寒冷的几个月里，那些在匹兹堡米尔购物中心漫步多年的人希望购物中心能够早一点开门”，宾夕法尼亚州福克斯教堂地区的Florence Henderson在《匹兹堡论坛报（Pittsburgh Tribune-Review）》中悲伤地写道。“这是一处如此美妙且维护良好的购物中心，我们在这里建立了伟大的友谊。”

　　图一、芝加哥的威利斯大厦现有一个室外屋顶花园并包含许多其他功能，旨在使摩天大楼成为聚会场所及工作场所。图：Tom Harris/EQ Office/Gensler

　　2015年，私募股权巨头黑石集团（Blackstone Inc.） 收购了威利斯大厦，并开始了一项斥资5亿美元的翻新工程，将从根本上改变这座昔日世界最高建筑在芝加哥市中心的作用。

　　目前，除了这108层高写字楼内的上班族，任何人都可以体验这座大厦内的各种全新的公共设施。在新的多功能食品大厅之中，人们可以在 Do-Rite Donuts and Chicken 享用早餐，或在寿司店花19 美元购买蓝鳍金枪鱼卷。色彩工厂是一个于6月开放的互动式艺术博物馆，用彩色的口渴陷阱吸引游客和当地人。一个 75,000 平方英尺的会议中心可以举办小组会议，婚礼的举办正在筹备中。瑜伽课程和音乐会可以在占地 30,000 平方英尺的全新屋顶花园举办。需要提前享受欢乐时光的上班族可以在下午3点于33楼找到一个开放的新酒吧。

　　当然，可以一直走到顶层：在博物馆体验重温芝加哥历史和文化巅峰后（大火、密斯凡德罗、深盘披萨），游客们将登上 103层的观景台，从 1353 英尺高处俯瞰市中心环线和密歇根湖。

　　威利斯大厦的重新设计始于新冠肺炎疫情暴发之前，但它追踪了商业地产开发商由于疫情改变了的工作和生活形态、打破了实体办公室与生产力之间及联系之后的想法。黑石集团旗下负责威利斯大厦重建项目的EQ Office投资组合总监兼高级副总裁David Moore表示：“疫情实际上只是加速了我们之前已经在做的事情。”

　　为了保持投资的吸引力，人们逐渐意识到大型准公共建筑需要面向所有人，这意味着需要酒店级的消费设施。例如芝加哥市中心的那些老式写字楼需要引人注目的新理由来吸引人们。设计威利斯大厦翻新项目的建筑公司 Gensler 的 Todd Heise表示，“我们不再建造单一用途的项目”。

　　在芝加哥，重返办公室进程已经停滞：过去几个月，该市空置办公空间不断增加，截至3月底空置率达到创纪录的21%。根据跟踪建筑物门禁刷卡记录的 Kastle 系统数据，在当地，6月中旬只有41%的办公室工作人员亲自到场。这比美国的平均水平（44%）低一些。

　　图三、长久以来，威利斯大厦的标志性建筑不仅仅是吸引办公人员。图：Tom Harris/EQ Office/Gensler

　　将办公大楼转变为品牌化的消费者体验生活方式，是为重振没落的市中心提出的几种方法之一，例如将办公空间转变为生活空间的商业到住宅的转换。城市经济学家、非营利组织 Placemaking Europe 的负责人 Ramon Marrades 认为，这一趋势的迅速加速是“与全球资本挂钩的房地产尽快重塑自身的一种尝试”。如果成功，这种增加更多便利设施的方法可以用私有公共空间的新衍生来活跃商业区——这是纽约市于 1961 年引入的一种分区工具，鼓励开发商将其房产的室内或室外部分向公众开放，以换取更多的建筑面积。但是，这些混合的半公共城市特征的扩散，也引发了人们对排他性和隐私的担忧。如果这种改造努力失去了经济动力，那么前景将变得严峻：围绕着传统办公商业区建造的城市，可能会在他们的心中留下阴影。

　　威利斯大厦项目是一个说明美国不同时代的建筑构想是可以被重塑的有效案例。这座摩天大楼于1974年竣工，是一座令人印象深刻且具有晚期现代主义冷酷标志的建筑，是一个典型的与世隔绝的市中心建筑。它的街道是不透明的，像堡垒一样，只有很少的入口和一个荒凉的入口广场。

　　今天，这座巨大的建筑更加兴高采烈地宣布自己。由SKB设计的裙楼立面，被黑色钢制竖框包裹着，两个入口由白色陶土砖框起来；这两种材料都讲述着芝加哥建筑历史的故事，并提供了质感和人性化并存的街道。裙楼里面是宽敞的公共休息室。通往美食大厅的主入口是一系列玻璃和钢制凉亭，在他们旁边的是由Olafur Eliasson设计的艺术装饰。

　　这个美食大厅（为了致敬大厦的建造者 Sears & Roebuck Co.而被称为Catalog）占据了新增250,000平方英尺的大部分公共设施。从这里通过弯曲的天窗（或从奥林设计的屋顶露台）向上看，你会看到塔顶。

　　EQ Office将改造后的建筑作为一种社区中心，为员工、居民和路人提供餐饮、文化设施和户外空间。EQ办公室的Moore希望大厦可以成为“拥抱市中心的社区，成为社区的一部分，并为社区敞开大门。”Heiser还提到了该项目的“对包容性的承诺”。EQ Office 的开发副总裁 Kirsten Hull说，这种承诺体现在大厦的“迎宾台”的设置和无的安保人员，这些设计旨在让人们感觉不像强制安检那样具有侵略性。而且，它们的存在也强调了一个事实，尽管说辞如此，这里并不是真正的公共场所。

　　威利斯大厦也有一些独特的优势——是让广泛的顾客群体成为它独特性中的一部分。除了作为世界上最高建筑的地位（直到1998年马来西亚双子塔建成之前，它一直保持这一称号），它作为芝加哥建筑历史的核心，是SOM的Bruce Graham和结构工程师Fazlur Khan之间的标志性合作项目。每年有近200万游客光顾观景台。

　　“随着开发商觉得吸引人们进门的压力越来越大，如此大而富有魅力的建筑将升到顶峰。”“并非所有的建筑都是平等的，”他说。“显然会有赢家和输家。”—Moore

　　图五、富尔顿市场(Fulton Market)800号的开发商强调了这座19层大楼内部的便利设施，以及大楼外社区的吸引力。图:戴夫·伯克/ SOM

　　那么那些没有威利斯大厦尺寸优势的办公楼的情况如何呢？由SOM新建的，位于距威斯利大厦仅一英里外高档 Fulton Market社区的19层高的800 Fulton Market，为我们展示了另一种方法。开发商Thor Equities 正在寻找该建筑物的位置，Thor首席运营官Melissa Gliatta表示，他们“疯狂”地想让这个项目变得可行。

　　该建筑于2021年底完工，拥有与威利斯大厦相同的配套设施:公共酒店质量的休息室空间、位于夹层并摆满了当地艺术作品的健身中心和会议中心，不久还会有一个咖啡厅、餐厅和地下酒吧。游客可以通过戏剧性的悬臂楼梯和精致的砖墙细节来了解它的地址。每隔一层都有屋顶平台和室外露台。该建筑面积的近10%用于配套设施。已经在客厅和咖啡店里使用笔记本电脑两年的办公室职员可能会发现，该建筑及其周围环境提供了类似的氛围。

　　该建筑在疫情期间正在施工，但新冠疫情让人们更加关注空气质量和容量监测。开发商聘请了建筑物联网技术公司来管理建筑传感器采集的数据。

　　SOM副总监兼设计主管Julie Michiel表示:“能够向租户报告这些数据让他们感到舒适，实际上这是该建筑的一大卖点，因为租户们尝试在疫情期间进行租赁。”

　　她补充说，对于潜在的租户，800 Fulton的建筑者能够说。“你可以走出室外，你可以拥有被可见、可控循环带入大楼的新鲜空气。”

　　高科技通风设施对于那些渴望吸引新冠病毒高警惕性的员工雇主来说可能是一个福音，但这些传感器也可以用于更详细或更具有侵略性的环境质量和居住者健康扫描，包括对体温和心率的非接触式监测。建筑物联网首席执行官Brian Turner表示，目前对这项技术的需求还不多。该公司正在着手的另一项工作领域涉及收集办公室员工偏好的气候和环境阈值的个人数据。员工们可以选择进入一个系统，一旦他们走进前门，该系统就会把百叶窗拉下至窗户的三分之一处，并把温度准确的设置在74℉。

　　除了提供定制的舒适区外，这样的功能还可以让雇主更细致地了解哪些人在大楼内、他们在哪里以及他们在做什么。“我们肯定会对这些应用程序进行更多的试水，并向租户和人们提出挑战，“你愿意为了豪华或便利设施放弃多少隐私？”

　　在很多方面，疫情已成为一种系统冲击，使建筑师更加专注于应为未来变化。建筑和规划公司 HLW 的 Sejal Sonani 表示：“我们设计的建筑将保留 50 年，趋势和用户需求每五年都会发生变化”。

　　图八、位于洛杉矶市中心的60年代末的摩天大楼联合银行广场(Union Bank Plaza)有一个更新的外观，包括一个向公众开放的屋顶平台。图：Paul Turang/HLW

　　这一点在 Sonani对洛杉矶市中心联合银行广场的翻新中得以体现。这座建于1967年的40 层高的大厦，建成时高达 516 英尺，是全市最高的。Sonani 最近的翻新包括一个会议中心、一个向公众开放的景观屋顶平台，以及餐饮和零售设施，这些都毗邻历史悠久的 Garret Eckbo 景观。它们位于建筑物停车场顶部，进而吸引行人驻足。从大厦上方观看，有强烈的图形和设计，它的树木网格与遍布整个场地的生物形态水池和种植园形成了一个引人入胜的对比。

　　疫情暴发时，翻新工程正在进行，Sonani和她的团队尽可能地提高灵活性和室外空间，使会议中心房间可分隔，并在户外广场增加了USB 和 Wi-Fi 服务。她说：“人们期望能在任何地方看到咖啡馆，任何地方都可以用作酒会、艺术画廊或会议中心”。

　　满足这一期望能否足以振奋饱受打击的市中心办公空间活力还有待观察。联合银行广场的预测并不乐观：即使有了新的设施，业主KBS Realty也在寻求出售，并刚刚将其价格降低了8500万美元。

　　公共空间项目的联合执行董事 Nate Storring 表示“这些提供更多便利设施的努力似乎是非常绝望的做法”，该项目是非营利组织与使用公共空间的人一起规划和设计的。“他们实际上在加倍努力实施他们已经在尝试的策略”如果这些投资失败，它可能“给市中心带来一些非常糟糕的财政压力，从而导致非常糟糕的决策”。

　　Storring建议不要将重点放在新的准公共设施上，而是将更多精力放在将写字楼改造成住宅单元上，这既可以缓解住房危机，又有助于保持已建立的市中心企业的活力。杏彩平台app这种方法确实适用于全国不同年份的摩天大楼：过去两年中，41% 的住宅由写字楼改建。

　　例如，在芝加哥的其他地方，华丽的论坛报大厦现在是豪华公寓（疫情之前改建）而不是报社的所在地。在克利夫兰市中心可以以更低的价格享受与疫情前同样的条件，1927年航站楼改建的出租公寓每月只需 1000 美元。纽约布法罗的 Seneca One大厦是 SOM 设计的写字楼，自1972年竣工以来一直是全市天际线 年，这座大厦被取消抵押品赎回权，几乎闲置。今天，开发商以新用途重新激活它，其中包括115套公寓。大规模的写字楼转换为住宅始于疫情期间：位于曼哈顿下城的 55 Broad Street，是一座1967年建成的大厦，其三分之一是空置的，正在被改建为近600套公寓。

　　拥有威利斯大厦的黑石集团也一直活跃在住宅领域，购买包括单户出租房在内的出租房屋。但是，看到开发商整合生活、工作和娱乐三方面的发展，这并不是 Storring 乐于见到的前景，他说“你可以在业主的物业下生活、工作和玩耍，这是一个可怕的想法”。

　　欧洲地方营造的 Marrades of Placemaking 引发了另一个担忧：写字楼配备便利设施，这意味着人们对品牌生活方式消费的需求几乎是无限的。这是一个公式，需要一个基本健全的消费者基础和大量可支配收入——顽固的通货膨胀、潜在的衰退和持续的住房负担能力危机可能会削弱这种组合。无论他们是否在那里工作，人们都可能先支付租金，然后再花 38 美元购买威利斯大厦的龙虾卷。

　　“我们可以谈论每个设施齐全、有乒乓球桌之类的高档商业区的，但最后，我们看到的是，有些人的薪水不错，却买不起房子”“我的印象是房地产领域即将失衡” 。-- Storring